北極星智能電網在線訊:居住區公共服務設施在預售期的神秘面紗將揭開。19日，廣州市法制辦發布了《廣州市居住區公共服務設施管理規定(征求意見稿)》(以下簡稱《管理規定》)，對配套公共服務設施的建設、移交以及監管等方面進行了詳細規定。其中擬要求，建設單位在房屋預售、銷售合同中應明示配套公共服務設施的類型、位置、規模，并將詳細規劃總平面圖或建設工程方案總平面圖作為合同的附件。這意味著小區有配套幼兒園以及變電站等公共服務設施的，也應在購房合同中注明。

變電站等應在首期工程預售前驗收

什么是居住區公共服務設施?《管理規定》開宗明義，這是指與居住人口規模相對應配建的、能滿足居住區居民物質與文化生活需要、提供公共服務的建筑的總稱，包括教育、醫療衛生、文化體育綠地、行政管理、物業管理(含業主委員會)、服務設施、福利設施、商業服務、燃氣設施、市政公用設施以及社區配套的其他商業服務設施。

筆者注意到，《管理規定》重點提及了配套公共服務設施的設置標準和建設時序兩方面的問題。

《管理規定》要求，居住區建設用地的土地使用權在出讓前，應取得規劃行政管理部門出具的規劃條件，而其中寫入土地出讓合同的部分將不得隨意變更。而且，規劃設計條件中配套公共服務設施的設置條件(包括類型、規模、設置要求和建設時序等內容)也不得隨意更改。

據介紹，不能隨意更改的內容有兩方面：一是為避免項目開發過程不斷調整規劃造成的建設單位利益、小業主利益糾紛，規定配套公共服務設施種類、規模等設置標準不得隨意在開發過程中變更;二是為保證配套公共服務設施建設落到實處，規定經規劃行政管理部門審批通過的修建性詳細規劃核定的配套公共服務設施位置和面積不得隨意變更。如需變更，則按規劃法規定的程序辦理。

在配套公共服務設施的建設時序方面，《管理規定》同樣作了詳細要求。總的來說，要求建設單位必須嚴格按照“三同步原則”進行，即居住區配套公共服務設施應當與住宅建筑同步設計、同步建設、同步驗收。具體要求為：全部配套公共服務設施應當在規劃地塊建設總量(不含公共服務設施)完成80%前建設完成，并取得建設工程規劃驗收合格證;居住用地內獨立設置的公共服務設施應當在規劃地塊建設總量(不含公共服務設施)完成50%前建設完畢，并取得建設工程規劃驗收合格證。
 

其中，垃圾壓縮站、變電站、公共廁所、綜合醫院、衛生服務中心、衛生站、消防站、派出所、燃氣供應站、公交首末站等設施應當先于住宅首期工程或者與其同時申請建設工程規劃許可證，并在住宅首期工程預售前先行驗收，取得建設工程規劃驗收合格證。

據悉，上述規定主要是為了防止首期入住后，因住戶反對而影響配套公共服務設施的建設。

幼兒園等建成后無償移交

據介紹，投資建設模式是配套公共服務設施的核心問題，它決定了配套公共服務設施的建設、移交、使用等環節的管理方式，而《管理規定》采用的是分類投資模式，即政府投資和建設單位投資相結合的模式，大體上可分為無償移交、按成本移交和無需移交三類，并對建設成本范圍進行了明確。

其中，配套公共服務設施中的幼兒園、小學、中學、社區衛生服務中心、社區衛生站、殘疾人康復服務中心(工療站)、家庭綜合服務中心、政務服務中心、星光老年之家、公共圖書館、文化室、閱覽室、居民健身場所、綜治信訪維穩中心、綜合管理用房、社區居委會、社區議事廳、社區服務站、街道辦事處、派出所、交警營房、交通管理綜合業務辦理中心、公共廁所、垃圾收集站、垃圾壓縮站、再生資源回收點、消防站、公交首末站等符合劃撥條件的公益性配套服務設施，由建設單位統一代建，建成后無償移交給政府指定的接收單位。國土行政管理部門在土地出讓底價評估時應當綜合考慮上述配套公共服務設施的土地出讓金和建設成本。這意味著幼兒園等設施建成后要無償移交。

而群眾性體育運動場地、文化站(文化活動中心)、社會停車場(庫)、再生資源回收站、老年人福利院(養老院)、托老所、托兒所、農貿(肉菜)市場、綜合醫院、燃氣供應站和其他商業服務設施，以及社區公園、小區游園、物業管理用房(含業主委員會)等業主共有或者共享的其他配套公共服務設施，由建設單位按照規劃確定的使用功能和《廣東省物業管理條例》的規定使用和組織經營管理。

此外，配套公共服務設施中的變電站、郵政所，由電力、郵政企業按照建設成本出資委托建設單位代建。建設單位應當在領取建筑工程施工許可證之前與電力、郵政企業簽訂委托建設協議，約定委托建設內容、開工及竣工期限、結算方式、分期交付使用的批數及期限、違約責任等內容;獨立用地的變電站，可以由建設單位代征用地后移交給電力企業自行組織建設。
 

根據《管理規定》，上述所涉及的建設成本，是由土建成本、土地成本和相關稅費等構成。需要移交的配套公共服務設施，應當根據實際需要在辦理永久通水、通電、通氣手續后，以毛坯房標準進行移交。接收單位不得增加接收條件，不得額外要求增加建筑面積，不得提高裝修標準。確需裝修的，接收單位應當與建設單位簽訂居住區配套公共服務設施委托裝修協議，并按照裝修成本支付費用。

建設工程不合規將暫緩核發預售許可證

為保障了小業主的知情權和監督權，避免出現不必要的糾紛和信訪問題，《管理規定》明確將配套公共服務設施及其建設時序在房地產企業誠信管理平臺上公開，還規定了修建性詳細規劃圖紙公示、作為預售、銷售合同附件等內容。

根據要求，國土房管行政管理部門在辦理預售許可證時，應當對居住區配套公共服務設施的施工進度進行核實，對不符合規定的建設工程項目，暫緩核發預售許可證。在核發預售許可證后，國土房管行政管理部門應當將居住區配套公共服務設施后續建設情況納入預售款監控范圍。

建設單位在房屋預售時，應當在銷售現場公示已標注配套公共服務設施位置的修建性詳細規劃總平面圖或者建設工程方案總平面圖的公示圖，以及需要移交的配套公共服務設施清單。

房屋預售、銷售合同中應當明示配套公共服務設施類型、位置、規模，并將修建性詳細規劃總平面圖或者建設工程方案總平面圖作為預售、銷售合同的附件。

此外，《管理規定》還明確了建設、規劃和國土房管等有關監管部門的監管職責，保障工程按開發時序要求推進建設。